Avalúos
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Avalúo. Conjunto de operaciones a través de las que es posible llegar a un justo precio en unidades monetarias de un determinado bien ó activo aplicando disciplinas técnicas y económicas, a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado, en una fecha dada y para un fin determinado.
Sumario
Antecedentes
Desde el mismo comienzo de la historia, el hombre ha tenido que ver con los negocios. Desde el rudimentario trueque, hasta las complejas formas de hoy todo cambio de propietario, por insignificante que sea el valor del objeto que cambia de dueño, da lugar a una estimación que no deja de ser, por lo menos, una valoración elemental. Una considerable parte de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa o pública, consiste en Bienes inmuebles (tangibles e intangibles) y muebles. La necesidad de conocer en términos monetarios, para el soporte de decisiones pertinentes al uso y disposición de dichos bienes, se ve respaldada con la elaboración de los avalúos.
Excepto los terrenos, los activos fijos tangibles de una empresa (edificios, equipos de oficina, mobiliario, maquinarias y equipos, moldes, herramientas, etc.), tienen una vida limitada, de ahí la importancia de su valuación para determinar la utilidad de los mismos y la magnitud del ingreso que pueden producir para sus propietarios.
Principales conceptos
Avalúo
Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor de un bien en una fecha determinada, el mismo debe ser realizados por un valuador profesional, ya que también debe tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y territoriales para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e interesados.
Valuación
Juicio de valor fundamentado, siendo su resultado una opinión desinteresada e imparcial de especialistas sobre el valor asignable a una propiedad, bien o activo, medido generalmente en unidades monetarias, en una fecha establecida, bajo ciertas condiciones específicas de uso, y para ser aplicado a un fin determinado.
Valuador
Es el profesional capaz de investigar, analizar y estimar el valor de los bienes en estudio, que sustenta su trabajo en la ética profesional, conocimientos técnicos acordes a su especialidad, siempre apoyado en las técnicas, metodologías y procedimientos valuatorios actualizados.
Valuar
Se define como la acción de estimar el justo valor de los bienes, dentro de un contexto y tiempo determinados, teniendo como base un trabajo profesional y ético.
Capital
Es cualquier conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista económico. Es asimismo, uno de los cuatro factores de producción (los otros son la tierra, el trabajo y la organización).
Importancia de una correcta valuación
La importancia de una correcta valuación viene dada por la necesidad de cuantificar la diversidad de valores que realmente están en juego detrás del bien o activo a valuar (al establecer un valor económico), la determinación, en términos monetarios, de la utilidad tecnológica del activo valuado, así como para la toma de decisiones sobre un determinado bien (tanto para el que necesite tomar decisiones, como para el que tiene la responsabilidad de emitir el criterio del valor del bien).
El profesional de la valuación
Los conocimientos que ingenieros, arquitectos y otros profesionales han adquirido en el transcurso de su carrera universitaria son las bases para la formación de un valuador, especialidad esta que a nivel internacional se adquiere a través de cursos de postgrados.
El reconocimiento internacional de gremios que agrupan a profesionales de estas especialidades que se dedican a la actividad de valuación se ve reflejado en:
- Asociación de Valuadores de los Colegios de Ingenieros Arquitectos de México A.C (AVALCIAM)
- Sociedad de Ingenieros Civiles Valuadores (SICIV), México
- Sociedad de Ingeniería de Tasaciones de Venezuela (SOITAVE),
- Instituto Brasileño de Valuación y Pericias de Ingeniería (IBAPE),
- Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile (ASATCH),
Factores que inciden en un avalúo
Al analizar un activo existen factores intrínsicos y extrínsecos que inciden directa e indirectamente en la apreciación de su justo valor, en función del propósito del avalúo se le dará mayor o menor peso a uno u otro, pero siempre ambos deben considerarse.
Todos esos factores habrá que analizarlos, ponderarlos y hacer todas las evaluaciones positivas y negativas que valoricen o desvaloricen el bien valuado, de forma tal que se pueda determinar su justo valor.
Factores
El avalúo debe tomar en cuenta entre otros los siguientes factores:
- Factores jurídicos
- Factores técnicos
- Factores económicos y sociales
- Factores físicos
Planificación de la valuación
Para efectuar un avalúo es necesario estudiar e interpretar en términos técnicos y económicos los distintos factores que inciden sobre el bien analizado, por lo que para llegar al estimado final del valor de una manera analítica, ordenada y programada, el valuador debe cumplir, como mínimo, con los siguientes pasos:
1. Definición del avalúo
El valuador debe identificar el bien a valuar y saber cual es el propósito del avalúo con el objetivo de determinar el procedimiento posterior a seguir y poder definir los métodos a emplear.
2. Obtención de la información
Con este paso se determina la cantidad de trabajo a procesar; para ello es imprescindible hacer visitas a la zona donde se encuentran los bienes valuados, con el objetivo de establecer que datos son necesarios, en que sitios y con quien obtenerlos y la influencia de los mismos en el bien a analizar.
En el caso de Bienes inmuebles, se realizará la inspección física del mismo determinando entre otros, los elementos constructivos, instalaciones propias y complementarias del inmueble, se verificará su estado de conservación, edad y se tomarán evidencias fotografías del mismo.
En el caso de Bienes muebles, se comprobaran sus características físicas tales como: ubicación, capacidad, marca, tipo, sistema de funcionamiento (en el caso de maquinarias y equipos), material y técnicas constructivas en el caso de otros muebles, tomándose fotografías. Se debe comprobar además el estado de conservación y edad del bien mueble analizado, debiendo constatarse el criterio del perito.
3. Procesamiento de la información
Una vez concluido el paso anterior se debe realizar un esbozo del informe para establecer, verificar y analizar la información necesaria para la ejecución del trabajo, debiendo realizar tantas visitas al lugar como sea necesario.
4. Aplicación de los métodos a utilizar
De acuerdo al caso específico del bien en estudio, la clasificación y análisis de los datos obtenidos, se seleccionará él o los métodos más adecuados para la realización del avalúo, obteniendo resultados por cada método seleccionado.
5. Conclusión del valor
Una vez concluido el paso precedente, se determina el justo valor del bien mueble o inmueble en estudio, según sea el caso.
6. Reporte o informe de avalúo
Se elaborará el reporte ó informe de avalúo, el cual debe incluir todos los aspectos que el perito considera necesarios para la comprensión de su trabajo y a su vez es el sustento del valor resultante que se le está dando al bien estudiado.
El informe escrito, es el mejor medio que tiene el perito para expresar su opinión de valor. El mismo debe ser redactado con precisión y claridad de forma tal, de que el que lo lea, sea conducido de forma convincente a las mismas conclusiones a las que llegó el perito, para ello deberá contar con la presentación de datos precisos, deducciones y conclusiones claras, para que el cliente quede satisfecho y reconozca las razones de los resultados obtenidos.
Fuentes
- Aváluos especiales
- International Valuation Standars Council
- Sociedad de Ingenieros Civiles Valuadores]
- Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela]]
- Castellanos Chávez, Francisco y Figueroa Palacios, José Domingo. Seminario de Actualización en Técnicas de Valuación de Bienes. La Habana, 2001 y 2002
- Maceo Sagó, Dulce María. Manual de Valuación de Activos para Curso Básico, 2009
- Vale González, Jacqueline. Tendencias Actuales de la Valuación Inmobiliaria en Cuba. Tesis presentada en opción al título de Master en Conservación y Rehabilitación del Patrimonio Construido. La Habana, 2002.
