Mantenimiento de obras
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Mantenimiento de obras. Son las acciones y trabajos que deben realizarse, continua o periódicamente, en forma sistemática, para proteger las obras físicas de la acción del tiempo y del desgaste por su uso y operación, asegurando el máximo rendimiento de las funciones para las cuales éstas han sido construidas.
Sumario
Generalidades
Es importante destacar que la construcción y obras civiles son necesarias e importantes para la sociedad, ya que con su ejecución se logra el desarrollo de ciudades, países y el mundo entero. También es una obligación hacerle mantenimiento para que dicha estructura no se deteriore en un corto plazo y pueda perdurar sin presentar algún tipo de problemas en su estado físico e interno; se debe señalar que este mantenimiento que reciben las obras es de varios tipos, cada uno con sus características particulares.
Tipos de mantenimientos de obras
Mantenimiento ordinario
Comprende todos aquellos trabajos periódicos sobre elementos comunes o privativos que según las características técnicas del edificio se han de realizar con motivo de su utilización y del envejecimiento y desgaste de sus sistemas de protección e instalaciones por la acción ordinaria de la agresividad ambiental y del propio envejecimiento de los materiales empleados en su construcción.
Mantenimiento Preventivo
Toda medida tomada con antelación y previsión, durante el período de uso y mantenimiento de la estructura. Como ejemplo puede ser citado la eliminación del moho ácido y la limpieza de la fachada, resanes y remedios de las superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes, renovación y construcción de botaguas, goteras, pretiles y otras medidas de protección.
Mantenimiento Correctivo
Corresponde a los trabajos de diagnóstico, pronóstico, reparación y protección de las estructuras que ya presentan manifestaciones patológicas, o sea corrección de problemas evidentes.
Reparaciones extraordinarias
Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios cuando se produzcan las situaciones siguientes:
- Averías extraordinarias derivadas de la acción anormal de agentes climatológicos o ambientales
- Desperfectos extraordinarios derivados de la vejez anticipada de los componentes, instalaciones, etc. del edificio a causa de efectos y vicios ocultos en el diseño o la calidad de la construcción
- Trabajos de reposición periódica y extraordinaria de equipos o instalaciones por cumplimiento de sus plazos medios de duración
Trabajo de mantenimiento ordinario sobre los elementos comunes
Son aquellos trabajos periódicos que según las características técnicas del edificio se han de realizar con motivo de su utilización y/o del envejecimiento y desgaste de sus sistemas de protección e instalaciones por la acción ordinaria de la agresividad ambiental y del propio envejecimiento de los materiales empleados en su construcción.
Trabajo de mantenimiento ordinario sobre elementos privativos
Es cualquier trabajo motivado por la acción ordinaria de la agresividad ambiental y del propio envejecimiento de los materiales empleados en su construcción, si bien referidos al interior de las viviendas, en las que habitualmente la incidencia del sistema de utilización es enorme a la hora de evaluar la necesidad de la periodicidad y alcance de los trabajos.
Clasificación de los mantenimientos de acuerdo a los objetivos, complejidad y costos del mantenimiento
Mantenimiento simple o habitual
Pueden considerarse desde los trabajos tan simples como la limpieza periódica de determinados elementos con el fin de eliminar el polvo, la humedad y los agentes erosionantes o agresivos, etc., hasta la reposición o reparación de determinados componentes de la edificación; por ejemplo, sustitución de lámparas, interruptores y otros elementos de la instalación eléctrica, pintura, reparación o reposición de herrajes, carpintería, cristales, tejas. El costo promedio de las operaciones que se contemplan en este mantenimiento puede oscilar entre el 2 y el 5 % del costo total de la edificación; pueden realizarse por los propios usuarios o personal especializado.
Mantenimiento medio
Consiste en la reparación de partes no fundamentales de la edificación para prolongar su vida útil y evitar deterioros más graves. Debe realizarse por personal especializado en este tipo de trabajo. El costo promedio oscila entre el 10 y el 15 % del costo total de la edificación.
Mantenimiento complejo
Consiste en la reparación compleja o la sustitución de elementos fundamentales de la edificación; por ejemplo, elementos portantes principales y otros componentes estructurales de importancia. Debe realizarse por personal especializado; su costo promedio varía del 25 al 30 % del costo total de la edificación. Es importante destacar que es necesario crear una cultura general de aplicación del mantenimiento preventivo para lo cual, será imprescindible que en cada proyecto la documentación referida al mantenimiento del inmueble sea elaborada y revisada con el mismo rigor y obligatoriedad con que se realizan los proyectos de forma tradicional. Hay que exigir que cada obra nueva que se vaya a construir tenga, como parte de la documentación elaborada por los proyectistas la Propuesta o Plan de Mantenimiento, que debe realizarse una vez finalizada su ejecución y comenzada su explotación. Será entonces necesario, prever desde la elaboración del proyecto todos aquellos detalles que resultan imprescindibles para poder realizar con éxito el mantenimiento preventivo (insertos o elementos para colocar andamios para limpiar y pintar las fachadas, escaleras de acceso a todas las zonas de la edificación y, especialmente a las azoteas).
Fuente
- Cruz Miranda, A. Folleto sobre mantenimiento en edificaciones. Trabajo de Diploma. UCP "Héctor A. Pineda Zaldívar". La Habana. 2011.
