Empresa Inmobiliaria ALMEST

La Empresa Inmobiliaria ALMEST constituye una organización dentro del esquema empresarial de la FAR para dar solución de forma general a las necesidad es de instalaciones destinadas a la actividad turística que desarrolla las FAR mediante una organización creada a tales efectos.

Teniendo en cuenta esta misión, el trabajo de la empresa tiene un carácter territorial nacional y abarca desde el proceso de inversión, el control en el uso y conservación de las instalaciones, así como el cumplimiento de los mantenimientos y las reparaciones de acuerdo a la planificación. Para ello dispone de los recursos financieros cuyas fuentes pueden ser el presupuesto del estado o propios.

El objeto social de la entidad lo constituye el representar a las FAR como propietario de los inmuebles que son su patrimonio, estableciendo el cobro de arrendamiento por la explotación de los mismos, contando la empresa con una estructura organizativa que le permite cumplir esta función.

No obstante en la actualidad independientemente de este objeto social y atendiendo al desarrollo acelerado de la actividad turística en el país y en consecuencia dentro de las FAR, el mayor volumen de trabajo se concentra en la ejecución de las inversiones, participando en este proceso más del 75 por ciento de la fuerza laboral con que cuenta la empresa. Debemos significar además que este proceso cada día se hace más complejo atendiendo al uso de tecnología de punta en la construcción de cada nueva instalación y que de año en año se ha ido multiplicando los valores a ejecutar, lo que implica que la entidad debe crecer a un ritmo acelerado.

Objeto Social

Se define como objeto social de la empresa la actividad de arrendamiento de los inmuebles que constituyen su patrimonio en representación del MINFAR. Estos inmuebles se destinan fundamentalmente a la actividad del turismo o la infraestructura turística desarrollándose en todo el territorio nacional.

También se incluye en el objeto social la actividad fundamental que en estos momentos se centra en llevar a cabo el proceso inversionista de las nuevas instalaciones destinadas para los fines señalados anteriormente y que una vez concluidas pasarán a ser patrimonio de la entidad para cumplir su función social básica.

Este objeto social se encuentra aprobado por la Directiva No 151 del Primer Sustituto del Ministro de las FAR y la Resolución No 315 del Ministerio de Economía y Planificación que aprueban la creación de la Empresa Inmobiliaria ALMEST, encontrándose incluida en el Registro Estatal de Empresas y Unidades Presupuestadas.

Principales Funciones de la Empresa

1.Cumplir y hacer cumplir la Legislación Vigente.

2.Dirigir y orientar las acciones de las diferentes áreas de la Empresa, Delegaciones Territoriales y Unidades Básicas para el cumplimiento eficiente de las misiones asignadas.

3.Garantizar una estrecha colaboración con el sindicato, la UJC, el PCC y con otros órganos y organismos del estado con los que tenga relaciones.

4. Establecer una adecuada comunicación entre la dirección, las demás subdivisiones estructurales y con los trabajadores en general. Crear las condiciones necesarias para la mayor participación de los trabajadores en los procesos de dirección, descentralizando la administración de los recursos y asegurando que se eleve la eficiencia en la gestión económica.

5. Dirigir y controlar el trabajo de las diferentes áreas, Delegaciones Territoriales y de las Unidades Básicas que agrupa.

6.Definir el Sistema Informativo Interno de la Empresa, Delegaciones Territoriales y de las Unidades Básicas.

7. Dirigir el proceso de innovación de sus Delegaciones Territoriales y Unidades Básicas a partir de una estrategia definida de ciencia e innovación tecnológica.

8. Organizar, dirigir y controlar la actividad de mercadotecnia y venta de la empresa.

9. Responder por la calidad de las producciones y servicios, garantizando el nivel de competitividad y presencia en los escenarios económicos.

10.Organizar y establecer los procedimientos generales para el Control Interno de la Empresa, Delegaciones Territoriales y sus Unidades Básicas.

11. Organizar, dirigir y controlar la actividad contable y financiera de la empresa.

12. Organizar y controlar los procesos de capacitación de los trabajadores y cuadros, a través de la determinación de sus necesidades de aprendizaje.

13. Planificar, organizar y controlar las medidas, que garanticen la satisfacción de los trabajadores por la labor que desarrollan, definiendo además un sistema de estimulación en la Empresa, Delegaciones Territoriales y sus Unidades Básicas.

14. Organizar y controlar la actividad de Seguridad y Salud en el trabajo, y las medidas para preservar el medio ambiente.

15. Dirigir el proceso de elaboración de la planificación estratégica y de la dirección por objetivos, tomando en consideración las políticas establecidas por los niveles de dirección superiores a la Empresa.

16. Dirigir, coordinar y controlar el proceso de elaboración del plan, de negocios y de los presupuestos de la Empresa, Delegaciones Territoriales y las Unidades Básicas que agrupa, en correspondencia con los lineamientos y enmarcamientos emitidos por el Grupo de Administración Empresverdana S.A., de manera que se cumplan los objetivos básicos de su funcionamiento y se recojan en él las producciones seleccionadas y otros indicadores directivos.

17. Presentar y defender el plan y el presupuesto de gastos de la Empresa tanto en moneda nacional como en divisas ante el Grupo de Administración Empresverdana y organizar las formas y métodos que favorezcan su ejecución en el volumen, eficiencia económica y calidad prevista.

18. Distribuir en interés de cumplir el pedido estatal, las producciones seleccionadas entre las Delegaciones Territoriales y la Unidades Básicas que agrupa. Controlar y garantizar su cumplimiento.

19. Evaluar y responder por los resultados obtenidos en el cumplimiento del plan, del plan de negocios, de los presupuestos de ingresos y gastos y los objetivos de trabajo de la empresa, delegaciones territoriales y de las unidades básicas que agrupa.

20. Responder y evaluar los resultados económicos y financieros de toda la organización en su conjunto y de las delegaciones territoriales y unidades básicas que agrupa.

21. Orientar, organizar y ejecutar la creación de condiciones para reducir los costos y gastos.

22. Solicitar créditos bancarios en moneda nacional y en divisas.

23. Ejecutar una eficiente gestión de cobros y pagos., que permita lograr la liquidez necesaria para cumplir sus obligaciones económicas.

24. Emitir periódicamente los estados y balances contables establecidos.

25. Desarrollar funciones en el manejo de las finanzas de la organización en su conjunto.

26. Supervisar y realizar auditorias internas a las delegaciones territoriales y unidades básicas.

27. Asegurar que el personal de la entidad desempeñe y desarrolle sus actividades de acuerdo a las exigencias de sus funciones y contenido de trabajo.

28. Evaluar el desempeño de los Vise Directores y Directores de la empresa, Delegados Territoriales y de los Directores de las Unidades básicas que agrupa.

29. Definir las formas y métodos de efectuar las diferentes producciones.

30. Organizar de conjunto con el sindicato, todo el sistema de estimulación a los trabajadores, en correspondencia con sus resultados.

31. Responder ante el Grupo de Administración Empresverdana por los resultados de la empresa.

32. Responder por la seguridad y protección de la empresa, delegaciones territoriales y de sus unidades básicas.

Organización de la Producción de Bienes y Servicios

Tomando como base el objeto social que cumple la organización en los términos en que fue aprobado y que definimos anteriormente, en la actualidad el trabajo ha desarrollar por la empresa se centra en el servicio de arrendamiento y de inversionista de las instalaciones pertenecientes al MINFAR destinadas al turismo y a otros fines, para lo cual cuenta con los recursos necesarios.

Los documentos rectores que rigen esta actividad se originan a partir del Decreto-Ley No 5 “Reglamento del proceso Inversionista” del Consejo de Estado puesto en vigor a partir del 22 de Septiembre de 1978 y la Resolución No 157 del MEP de fecha 28 de Septiembre de 1998 que actualiza a las condiciones actuales del país, el cumplimiento del Decreto No 96 del Consejo de Ministro de fecha 18 de Junio de 1981 y el Decreto No 105 del Consejo de Ministro de fecha 3 de Mayo de 1982 . No obstante ser estos los documentos rectores, dada la complejidad del proceso inversionista en que convergen muchos factores existe un conjunto de regulaciones dictadas por diferentes organismos que son de estricto cumplimiento.

El servicio inmobiliario consiste en representar al MINFAR como propietario de los inmuebles para el arrendamiento de los mismos, organizando todo el proceso que incluye;

– La elaboración del expediente de liquidación de inversión

– Recopilar todos los manuales de explotación de los sistemas que deben ser entregados por los suministradores y forman parte de los expedientes de liquidación

– La elaboración y concertación de los contratos de arrendamiento.

– La elaboración de planes de mantenimiento definiendo la parte que le corresponde ejecutarlo y planificando el financiamiento necesario para ejecutarlo.

– Elaborar los manuales de explotación y de realización de inspecciones de acuerdo a las normas de explotación de los diferentes sistemas.

– Elaborar los planes de inspección presentándolo al explotador para su aprobación, realizando las mismas de acuerdo a los términos aprobados en dicho plan e imponiendo las multas correspondientes cuando detecte violaciones.

– Aplicar y perfeccionar la metodología de formación de las tasas de arrendamiento que se utilizaran en los contratos, velando la realización de los pagos en los términos y cuantías acordadas en los mismos.

– Estudiar las potencialidades del mercado incluyendo la aplicación de otras modalidades y tomar experiencias del desarrollo de esta actividad por otras empresas del país.

Esta actividad la ejecutan las delegaciones territoriales contando para ello con un grupo de especialistas (profesionales) encargados de establecer todas las coordinaciones, aplicar los procedimientos y elaborar toda la documentación necesaria para el cumplimiento de este objetivo, la Dirección de Reparación y Mtto es la encargada de elaborar todos los procedimientos y normas que rigen esta actividad en la empresa controlando el desarrollo de la misma en las unidades subordinadas.

Debemos señalar que este servicio inmobiliario no comienza su ejecución a partir de la terminación de una instalación, iniciándose desde el propio momento en que en el desarrollo de la tarea de inversión se valoraran los sistemas y en la actividad de adquisición de suministros tienen una participación importante ya que el propio desarrollo de su actividad les permite conocer más de la calidad de los mismos.

Los manuales bases que rigen esta actividad se anexan a este expediente formando parte del mismo.

El proceso inversionista a partir de las tareas de obligatorio cumplimiento establecidas por la legislación vigente y los organismos rectores de la actividad turística en el país se encuentra estructurado en dos etapas: Preparación y Ejecución. La primera se desarrolla en un periodo de tiempo relativamente similar a la segunda cumpliendo los pasos establecidos en un cronograma tipo de aproximadamente 27 meses de duración a partir de la complejidad de los análisis y estudios a realizar.

La característica fundamental de este servicio esta dada en el gran numero de organismos y organizaciones que participan en este proceso, rectorizando el otorgamiento de aprobaciones y licencias que constituyen elementos imprescindibles para el desarrollo de las inversiones.

La etapa de preparación es un conjunto de tareas que en síntesis abarca los aspectos siguientes:

Solicitud y aprobación interna del Plan Director de Desarrollo Solicitud de elaboración y aprobación externa del Plan Director Solicitud y aprobación del Área de Estudio Solicitud, contratación y ejecución del Levantamiento Topográfico y la Línea Base Ambiental Solicitud, elaboración y aprobación del Programa/ Tarea de Proyección Preparación y entrega de los dossier para la Licitación del Proyectista Licitación, adjudicación, contratación y elaboración de las Ideas Conceptuales/ Diseño Preliminar a entidades proyectistas Consideraciones de la aprobación de las Ideas Conceptuales/ Diseño Preliminar por ALMEST y GAVIOTA Solicitud de reelaboración de las Ideas Conceptuales/ Diseño Preliminar Presentación y aprobación de las Ideas Conceptuales/ Diseño Preliminar Entrega de información, contratación y ejecución del Estudio Preliminar de Suelo. Elaboración y entrega de las definiciones técnicas para la elaboración del Anteproyecto/ Soluciones Principales por ALMEST y GAVIOTA Elaboración del Anteproyecto/ Soluciones Principales Evaluación del Anteproyecto/ Soluciones Principales por ALMEST y GAVIOTA Solicitud de elaboración y reelaboración del Anteproyecto/ Soluciones Principales Análisis de la reelaboración del Anteproyecto/ Soluciones Principales por ALMEST y GAVIOTA Presentación y aprobación del Anteproyecto/ Soluciones Principales Entrega de la tarea técnica y ejecución del Estudio de Suelo Presentación y aprobación del Presupuesto Elaboración del Estudio Económico y de Recursos Humanos Elaboración, presentación y aprobación del Estudio de Factibilidad Solicitud y aprobación de inclusión en el Plan del Año. Asignación de Recursos Financieros en Moneda Nacional Presentación y aprobación de la inversión Defensa Civil Solicitud y aprobación de Microlocalización Solicitud y otorgamiento de la Licencia de Construcción Presentación para la aprobación de la compatibilización de la inversión con los intereses de la defensa en el territorio Aprobación de la compatibilización de la inversión con los intereses de la defensa en el territorio Solicitud de revisión del Anteproyecto/ Soluciones Principales por la DGPI Recomendaciones al Anteproyecto/ Soluciones Principales Realización de Consejo Técnico para las definiciones del Proyecto de Ingeniería Básica Elaboración del Proyecto de Ingeniería Básica Revisión, solicitud de reelaboración y revisión de la reelaboración del proyecto de Ingeniería Básica Elaboración del proyecto de Ingeniería de Detalle Solicitud de reelaboración, reelaboración y revisión de la reelaboración del proyecto de Ingeniería de Detalle Solicitud y otorgamiento de la Licencia Sanitaria Elaboración, presentación y aprobación de los Cronogramas de Suministros Externos e Internos Firma de los contratos de Suministros Elaboración del Presupuesto de Gastos por el Constructor Solicitud y Designación del Órgano Constructor Solicitud de creación y creación de la UBC Firma del Contrato de Ejecución de Obra Solicitud y aprobación de la Licencia Ambiental Estudio de Impacto Ambiental Creación de la UBI Elaboración del Cronograma de Ejecución de la Obra Inicio de la Obra Esta etapa se inicia con el trabajo de los especialistas de la Dirección de Desarrollo en el ámbito nacional integrándose o participando en el mismo la Dirección de Inversiones hasta la aprobación de las Ideas Conceptuales, a partir de este momento se incorporan al cumplimiento de las tareas a desarrollar los técnicos de inversiones en preparación de las delegaciones siempre asesorados por los especialistas de la Dirección de Desarrollo. Los mismos serán los encargados de realizar todos estudios y aportar toda la información necesaria para la tramitación de todas las aprobaciones y licencias, así como realizar la contratación de todos los servicios requeridos por la inversión en esta etapa.

La ejecución de la inversión constituye la materialización de la preparación y de acuerdo a la calidad de la misma se observaran los resultados en esta etapa.

Para el cumplimiento de esta función la empresa crea las Unidades Básicas Inversionista (Unidades Empresariales de Base) que constituyen el eslabón fundamental en el desarrollo de esta actividad, estando dotada de los recursos necesarios y con la autoridad requerida delegada por el director general de la empresa para la firma de contratos económicos y de personal, así como la operación de cuentas bancarias en moneda nacional o moneda libremente convertible, todo ello relacionado solamente con la inversión que se le asigna.

En este aspecto es bueno señalar que de forma general cada UBI atiende una obra o un grupo de obras atendiendo a la complejidad y volumen de ejecución que muestren las mismas, ajustándose su estructura organizativa y el número de trabajadores a estos mismos parámetros, teniendo además como característica que su funcionamiento es temporal, limitado por el periodo de ejecución de la inversión.

El papel designado al inversionista en el desarrollo de las funciones a cumplir en esta etapa está dirigidas a garantizar los recursos necesarios ya sean financieros, humanos o materiales destinados a la ejecución de las obras en correspondencia con la modalidad de contrato que se decida utilizar.

El proceso de ejecución se inicia con la entrega por parte de la Unidad Básica Inversionista de toda la documentación de proyecto a la entidad constructora que incluye todos planos necesarios, el presupuesto de construcción y la programación directriz para que este realice una revisión proponiendo a la inversión una conciliación de los aspectos en discrepancia, solucionándose entre ambas partes los que le competen y tramitando aquellos que estén fuera de su alcance.

Antes de la firma del contrato de ejecución de obra con la entidad constructora tiene que haberse definido en el alcance del mismo los siguientes aspectos:

– Valor total de los trabajos

– Fecha de Inicio y Terminación de los Trabajos, estableciéndose los términos de garantía.

– Normas y Regulaciones Técnicas de obligatorio cumplimiento por parte del constructor para garantizar la calidad de los trabajos.

– Programación de Entrega de Suministros por la Inversión.

– Presupuesto de los Insumos del Constructor

– Prefinanciamiento solicitado por el Constructor para la Obra.

– Las Condiciones de Seguridad del Trabajo que deben cumplirse en la Obra

– Bonificaciones y Penalizaciones

– Otras Obligaciones de Importancia

Siendo responsabilidad de la UBI el cumplimiento o exigencia de estos aspectos, dado que una vez firmado el contrato el incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes será objeto de reclamaciones y demandas lo que requiere del empleo de tiempo, afectando el cumplimiento de las tareas principales. Por otra parte al nivel de la UBI tiene que cumplirse el procedimiento establecido en el “Manual de Procedimiento para la Revisión de los Contratos de Ejecución de Obras” que se anexa en este expediente.

También se hace necesario la preparación de la obra para ser introducida en el sistema de perfeccionamiento para las obras del turismo elaborando y presentando de forma conjunta con el constructor el expediente, siendo además un requisito imprescindible la elaboración de la programación detallada por ruta crítica que es realizada por el constructor, pero el inversionista la debe conocer y dominar otorgando su aprobación

Una vez concretados estos aspectos e iniciada la obra las tareas que siguen se concentran en:

– Aprobación de los presupuestos en Unidades Mínimas de Control, elaborados por el constructor, conciliando el mismo con el presupuesto por renglones variantes aprobado.

– Revisión y aprobación de los planes presentados por el constructor velando por que los mismos contemplen las actividades enmarcadas como criticas en cada periodo.

– Garantizar que los trabajos ejecutados se correspondan con el proyecto atendiendo a los requerimientos técnicos y de calidad fijados.

– Revisar las certificaciones de pago presentadas por el constructor aprobando que las mismas se correspondan con los volúmenes realmente ejecutados

– Revisar los pedidos materiales presentados por el constructor autorizando la entrega.

– Habilitar y actualizar el control de presupuesto realizando el análisis de su comportamiento y adoptando las medidas que garanticen que no existan desviaciones desfavorables.

– Realizar y tramitar todas las ordenes de cambios que surjan en el proceso de ejecución de la inversión.

– Realizar o tramitar todos los planos “según construido” que surjan a partir de las modificaciones de proyecto aprobadas.

– Controlar el cumplimiento de los servicios de “Control de Autor” y otros de Asistencia Técnica que hayan sido contratados

– Aprobar y tramitar el pago de la estimulación al constructor, certificando el cumplimiento de los parámetros fijados en el sistema.

– Certificar y tramitar el pago en MLC del presupuesto de insumos del constructor una vez ejecutado el mismo.

– Controlar el cumplimiento de los cronogramas de suministros externos e internos aprobados proponiendo los ajustes o realizando las reclamaciones en correspondencia con el estado de la ejecución de la obra.

– Exigir al constructor la apertura del “Libro de Obra” y su actualización, siendo también responsable de esta última.

– Confeccionar el expediente de liquidación de la inversión realizando la presentación del mismo para su aprobación por el explotador.

Cada una de estas tareas tiene elaborado su procedimiento amparado en documentos rectores internos o regulaciones de organismos rectores que no son modificados.

En el estudio diagnostico de este subsistema se pudo corroborar que las mejoras en el funcionamiento del mismo se alcanzan por la introducción de nuevos mecanismos de contratación con la participación de Asociaciones Internacionales, que actualmente son aprobados de forma centralizada por nuestro Ministerio desarrollándose como experiencias, lográndose que los especialistas que intervienen en el cumplimiento de las tareas alcancen un nivel de actualización técnica en correspondencia con el desarrollo tecnológico acelerado que en el ámbito internacional muestran las instalaciones destinadas al turismo.

La tendencia internacional se proyecta a la utilización cada vez más amplia de la modalidad de contrato “Llave en Mano” siendo su uso más común en nuestro caso para la adquisición de “sistemas” como por ejemplo; climatización, comunicaciones, informática, etc. lo que posibilita simplificar en parte la tarea del inversionista pues una vez que se analiza la oferta y se aprueba, procediéndose a la firma del contrato, el suministrador responde por la ejecución del trabajo hasta su puesta en marcha, liberando a la parte inversionista de todos los tramites relacionados con la adquisición de los suministros y su control pudiendo este destinar mas tiempo al control del presupuesto, el financiamiento y los resultados de la calidad que constituyen sus tareas básicas.

El desarrollo del proceso de ejecución de las inversiones mediante la utilización de esta modalidad “Llave en Mano” de forma más amplía en la construcción civil y extendida hasta la puesta en marcha del hotel, permite la proyección de negocios más ventajosos a partir de la reducción de los plazos de ejecución en un 30 % aproximadamente, adelantándose en este mismo plazo la explotación de la instalación y en correspondencia de los ingresos y acortándose el periodo de recuperación.

En lo referente a las estructuras de las UBI se proyecta reducir el número de especialistas que la integran dado que algunas especialidades como mecánica, electricidad, diseño y otras que la experiencia aconseje, pasarán a funcionar de forma centralizada al nivel de Delegación Territorial atendiendo un especialista varias obras.

La actividad de abastecimiento material desempeñada por las unidades básicas de aseguramiento (UBA) se desarrolla a partir de la firma con las unidades básicas inversionistas de los contratos de suministros en el papel de suministrador y a su vez contrata los suministros importados con la empresa importadora Tecnotex y el resto con la división comercial garantizándose a través la misma la sustitución de importaciones actuando en ambos casos como comprador.

Fuentes

https://www.granma.cu/cuba/2019-03-28/crecen-las-inversiones-del-turismo-en-cuba-28-03-2019-20-03-16

http://www.tribuna.cu/Ofertas-laborales/2019-10-22/empresa-inmobiliaria-almest-convoca

https://www.gacetaoficial.gob.cu/es/gaceta-oficial-no-30-ordinaria-de-2016

https://intranet.almest.cu/estructura-empresarial/social.html