Contrato de arrendamiento financiero

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Contrato de arrendamiento financiero o contrato de leasing.
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Concepto:Contrato mediante el cual la arrendadora o sociedad de Leasing, se compromete a otorgar el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, obligándose este último a pagar una renta periódica que cubra el valor original del bien, más la carga financiera, y los gastos adicionales que contemple el contrato.
Contrato de arrendamiento financiero o contrato de leasing. Cesión por parte de una sociedad de Leasing del uso de unos bienes a una persona (que previamente los ha elegido), mediante la percepción de cuotas periódicas y durante un período de tiempo determinado, al final del cual el usuario tiene derecho a ejercitar la opción de compra de tales bienes a un precio fijado en el mismo contrato.

El Contrato de arrendamiento financiero constituye una opción de financiación con la que cuentan los empresarios para desarrollar su actividad mercantil. Mediante este sistema de intermediación financiera se puede disponer de bienes de producción y servicios, sin tener que contar necesariamente con el capital total para su adquisición, sino que lo hacen por medio del pago de un alquiler o arrendamiento, es decir, el empresario dispone de un bien capital productivo y/o de servicios en forma de alquiler, durante el plazo que se pacte, mediante el pago de cuotas periódicas (generalmente en forma de cánones mensuales).

Génesis

El Leasing tiene su génesis en 1936, cuando la cadena Safeway Inc. conforma el embrión del llamado lease back. El desarrollo de la Segunda Guerra Mundial posibilitó que se utilizara este mecanismo para financiar equipos bajo la cobertura de contratos gubernamentales.

El leasing moderno, el financiero, nació en 1952. Un empresario norteamericano, D. P. Boothe Jr., necesitó incrementar la producción de su fábrica para cumplir un compromiso de entrega. Se le ofrecía la oportunidad de adquisición y renovación de la maquinaria especializada, más no tenía condiciones para realizar las inversiones requeridas. Fue así, que pensó en la posibilidad de que los equipos que requería fueran propiedad de una entidad bancaria y que ésta se los alquilara, con una oferta de compra al finalizar el contrato. Todo fue un éxito y se lanzó a mayores retos. Constituyó la United Stated Leasing Corporation, (U.S. Leasing Corporation) con un capital de 20,000.00 dólares. Dos años más tarde financiaba bienes y equipos por tres millones de dólares estadounidenses.

A partir de 1960 se incrementa su utilización mundial a un ritmo anual del 15-20% y aparecen los lease broker, que se especializan en la intermediación y asesoramiento de los contratos.

En Francia aparece la Ley del 2 de julio de 1966, regulando lo que se conoce como cédit bail (crédito arriendo), donde se dispuso por primera vez que las sociedades de Leasing deben obtener el estatuto de establecimiento financiero y estar sujetas a las reglamentaciones del crédito.

En España se regula por primera vez por el Real Decreto-Ley 15 de 25 de febrero de 1977 “Sobre medidas fiscales, financieras y de inversión pública” derogado posteriormente con el Real Decreto-Ley 26 de 1988 “Sobre la intervención de las entidades de crédito”. En ellos se define al arrendamiento financiero como: “aquellas que consisten en el arrendamiento de bienes de equipo, capital productivo y vehículos adquiridos exclusivamente para dicha finalidad por las empresas constituidas al amparo del propio Real Decreto-Ley y según las especificaciones señaladas por el propio usuario”.

Definición

El contrato de Leasing consiste en la cesión por parte de una sociedad de Leasing del uso de unos bienes a una persona (que previamente los ha elegido), mediante la percepción de cuotas periódicas y durante un período de tiempo determinado, al final del cual el usuario tiene derecho a ejercitar la opción de compra de tales bienes a un precio fijado en el mismo contrato.

Utilización

El Contrato de Arrendamiento Financiero constituye una opción de financiación con la que cuentan los empresarios para desarrollar su actividad mercantil. Mediante este sistema de intermediación financiera se puede disponer de bienes de producción y servicios, sin tener que contar necesariamente con el capital total para su adquisición, sino que lo hacen por medio del pago de un alquiler o arrendamiento, es decir, el empresario dispone de un bien capital productivo y/o de servicios en forma de alquiler, durante el plazo que se pacte, mediante el pago de cuotas periódicas (generalmente en forma de cánones mensuales). De esta forma el empresario garantiza el uso de bienes que no son de su propiedad, con lo cual asume determinadas responsabilidades, pudiendo llegar a ser el propietario futuro.

Desde el punto de vista financiero, la ventaja radica en que existe una mayor conservación del capital de trabajo, que la permitida en una compraventa o suministro tradicional.

El contrato de Leasing ó arrendamiento financiero se encuadra dentro de las operaciones de crédito. Es un contrato que no puede tipificarse por ser solamente una operación de financiación a mediano o largo plazo basada en un contrato de arrendamiento de bienes, muebles o inmuebles.

Características

Es un instrumento jurídico que permite trasladar cargas financieras inmediatas de la adquisición del bien o bienes que el usuario precisa a un tercero, la sociedad de Leasing, cuya actividad económica u objeto exclusivo consiste precisamente en la organización y realización de operaciones de estas características. Así como, para proporcionar un sistema de financiación que permita a las empresas y a otro tipo de entidades, disponer del denominado capital de uso. Es la conclusión de una serie de pre-contratos preparatorios, lo que conlleva mucho tiempo, siendo una de sus características la rapidez.

Catedráticos de varios países coinciden en que el Leasing resulta un contrato atípico, donde se mezcla el arrendamiento clásico, la cesión de propiedad para su uso, la promesa de venta, la compra a plazos y la compraventa definitivamente, además de constituir por supuesto, una forma indirecta de financiación.

Naturaleza jurídica

Se trata de una operación crediticio - financiera compleja, cuya información, perfección, ejecución y conclusión, discurren como un todo integrado por diversas fases, con diferentes valoraciones jurídicas, por lo que la naturaleza jurídica del Leasing dependerá de la estructura de la operación en la práctica del negocio.

Elementos

La operación de Leasing generalmente requiere la intervención de tres partes, siendo estas el Arrendador (Sociedad de Arrendamiento Financiero, conocidas también como de Leasing, u otra entidad que se dedique al tema), el Arrendatario (Empresario – Cliente que necesita arrendar bienes) y el Comercializador o Productor de dichos bienes. También existe la posibilidad de que para la operación específica no se requiera de un Comercializador – Productor de bienes, porque el Arrendador ya posea estos con anterioridad, que le fueron adquiridos en otra oportunidad a aquel.

El Arrendador se dedica exclusivamente a financiar la operación, interviniendo en la adquisición de los bienes, cediendo su uso y conservando la propiedad hasta el término del contrato, con lo cual garantiza el cumplimiento de las obligaciones contractuales del Arrendatario. Sin embargo, el Arrendador no asume los riesgos que se desprenden de la propiedad del bien, subrogando los efectos de los mismos al Arrendatario en su posición frente al Comercializador–Productor. De esta forma, el Arrendatario se obliga a conservar los bienes obtenidos en cesión, corriendo con los riesgos de pérdida o deterioro, así como garantizando los necesarios mantenimientos y puesta a punto de los bienes por personal especializado designado o recomendado por el Comercializador–Productor. Por lo general, se obliga al Arrendatario a tomar a su cargo, una Póliza de Seguro que cubra la integridad de los bienes.

Obligaciones y derechos del arrendador

  • Entregar la cosa en buen estado para el uso convenido o natural de la misma cosa.
  • Conservar la cosa en ese buen estado y responder por los vicios o defectos ocultos de la cosa arrendada.
  • Garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
  • Recibir o en su caso exigir una renta acordada en el contrato.

Obligaciones del arrendatario

  • Pagar la renta
  • Usar debidamente la cosa
  • Conservar la cosa
  • Avisar de las reparaciones necesarias y de las novedades dañosas.

Derechos del arrendatario

  • Puede "rescindir el arrendamiento" en forma unilateral.
  • Puede promover un juicio sobre cumplimiento de contrato al arrendador, a fin de que éste sea condenado a ejecutar las reparaciones requeridas; y durante el mismo, podrá también diferir el pago de las rentas.

Operaciones de Leasing. Características principales

  • El Arrendador siempre será Sociedades de Leasing (creadas a tal fin y dedicadas exclusivamente a ello), e Instituciones Bancarias y Financieras no Bancarias (que incluyen el Leasing como un servicio más). El usuario elige el bien y designa su proveedor (Comercializador – Productor).
  • Se formaliza un solo contrato, donde el mantenimiento y conservación corren a cargo del Arrendatario, se pactan pagos periódicos y el plazo contractual es irrevocable. A la finalización del mismo, el Arrendatario puede ejercer la opción de compra o devolver el bien; también podrá concertar otro contrato con el mismo bien.
  • Entre las más notables bondades que ofrece, está la rapidez con que se obtiene un financiamiento, que por vía del crédito bancario podía extenderse su resolución por un período de tiempo superior, lo que iría en detrimento de la pronta solución a las necesidades crecientes de una empresa.
  • La obtención o renovación de bienes inmuebles, maquinarias, tecnologías, etc., se realiza sin requerir de una inversión inicial, como se precisa en las transacciones de compra.
  • Permite una amortización de los pagos en un período de tiempo muy superior a los permitidos en operaciones bancarias crediticias.
  • Mientras los créditos bancarios suelen matizarse de rigidez en sus condiciones y exigencias de garantías que resultan generalmente difíciles de obtener por las características del sistema empresarial cubano, el Leasing ofrece mayor flexibilidad para la inversión y determinación de los intereses a fijar, además de contar como principal garantía, la reserva por parte del Arrendador de la titularidad del bien, hasta la culminación del contrato.
  • El Leasing constituye una vía de adquisición de aquellos bienes de altos costos que resultan inaccesibles por la vía de la compraventa, considerando las grandes inversiones financieras que representan, que no son posibles cada vez que se hace necesario la actualización de las tecnologías, la renovación de los bienes y/o la adquisición de bienes imprescindibles.
  • Los costos de alquiler pueden ser amortizados con lo propios ingresos que se generen de la explotación de los bienes arrendados.
  • Ofrece beneficios fiscales para el Arrendatario (persona natural o jurídica) ya que el canon mensual que se paga es deducible de impuestos.
  • Permite al Arrendatario adquirir un bien con un esquema de pagos que se ajusta a sus necesidades y a su flujo de caja.

Leasing operativo

Existe otra modalidad de Arrendamiento, conocida como el Leasing operativo, arrendamiento operativo y más comúnmente llamado “Renting”, que consiste en una modalidad de alquiler a corto, mediano y largo plazo de bienes, donde el Arrendatario se compromete al pago de una cuota (renta) fija mensual durante el plazo contractual a una Compañía de Renting y esta se compromete a ceder el uso y disfrute del bien, brindarle mantenimiento y correr con el seguro, entre otros. El Renting en Cuba se pone de manifiesto fundamentalmente en las sociedades de rentas inmobiliarias y de autos (Rent A Car).

Dado el escaso y todavía insuficiente tratamiento en la legislación cubana al Leasing, debido a la reciente introducción de esta modalidad en las relaciones comerciales cubanas, el ordenamiento cubano se acoge al formular un contrato de Leasing, a lo que en materia de arrendamiento y compraventa viene regulado en el Código Civil y a los principios que sobre esta última se regula en el Código de Comercio vigente (donde no aparece el contrato de Leasing, por cuanto el mencionado Código data de 1885), quedando aún insuficiente el basamento jurídico al tener en cuenta el elemento trilateral que asiste a este tipo de contrato, donde no se puede olvidar la existencia del suplidor o proveedor como tercera parte en la operación con funciones muy bien establecidas y no menos importantes, que quedaron defendidas con ardor en la Convención de OTTAWA de 1988 sobre Arrendamiento Financiero Internacional.

Ventajas y desventajas

Ventajas

  • Se puede financiar el 100% de la inversión.
  • Se mantiene libre la capacidad de endeudamiento del cliente.
  • Flexible en plazos, cantidades y acceso a servicios.
  • Permite conservar las condiciones de venta al contado.
  • La cuota de amortización es gasto tributario, por lo cual el valor total del equipo salvo la cantidad de la opción de compra se rebaja como gasto, en un plazo que puede ser menor al de la depreciación acelerada. La empresa así, puede obtener importantes ahorros tributarios.
  • Mínima conservación del capital de trabajo.
  • Oportunidad de renovación tecnológica.
  • Rapidez en la operación.
  • El leasing permite el mantenimiento de la propiedad de la empresa. En caso contrario (sin leasing), si en una actividad comercial se requiere una fuente de inversión para nuevos equipos, es frecuente que se haga la finaciación del proyecto con aumentos de capital o emisión de acciones de pago, lo que implica, en muchos casos, dividir la propiedad de la empresa entre nuevos socios reduciéndose el grado de control sobre la compañía.

Desventajas

  • Se accede a la propiedad del bien, a veces al final del contrato, al ejercer la opción de compra.
  • No permite entregar el bien hasta la finalización del contrato.
  • Existencia de cláusulas penales previstas por incumplimiento de obligaciones contractuales.
  • Coste a veces mayor que el de otras formas de financiación, en particular cuando se producen descensos en los tipos de interés.

Fuentes