Derecho de superficie
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Derecho de superficie: es un derecho real, enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajo la superficie del suelo, una edificación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo de edificación... o por medio de un acto adquisitivo de la edificación preexistentes o por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.
Sumario
Introducción
El derecho de superficie es una figura legal que en los ordenamientos jurídicos modernos reviste cada vez mayor importancia por la función económica que está llamada a cumplir. El derecho de superficie permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se asienta la construcción. Se pretende así, disminuir los costos de las construcciones, frente a los altos precios que pudiera tener el suelo. También posibilita que, quien no tiene los fondos necesarios o no quiere emprender nuevas obras sobre su terreno pueda, sin desprenderse del mismo, darlo en superficie para que el superficiario realice negocios que necesiten de grandes inversiones o de una organización empresarial, que no están al alcance del propietario. Al término de la superficie, dicho propietario recuperará el dominio pleno sobre su suelo, tal vez enriquecido, pues hará suyo lo construido. El funcionamiento del derecho de superficie tiene que ver también con la cultura moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para obras perdurables. A una gran empresa hotelera, por ejemplo, puede interesarle construir y poseer su edificio en superficie, sabiendo que a su término la construcción será obsoleta y, de esa manera, abonar un precio menor por el uso del terreno.
Antecedentes Históricos
El origen histórico del derecho de superficie se encuentra en Roma; en sus inicios, por la protección dada por el Pretor. Más tarde, en la época post clásica, sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse con el dominio. El germen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad aedificandum del suelo público romano, conocidas ya en la época republicana. Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los privados. Sin embargo, en ningún caso el concesionario hacía suya la propiedad, por aplicación de la regla de la accesión, teniendo éste sólo un derecho de goce. Más tarde, en el ius praetorium, el pretor concedió al superficiario un interdicto modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis y una acción de superficie. Empero, aunque al superficiario se le concedía una suerte de rei vindicatio, subsistía el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no podía estar en el dominio de otra persona distinta al dueño del suelo. En el Digesto se reporta el comentario de Ulpiano al Edicto, de lo que resulta que la posición del superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho real, toda vez que aquél tenía, contra terceros, una acción quasi in rem. La afirmación del derecho de superficie como derecho autónomo, diverso de la propiedad, encontró su fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada en el derecho medieval, de la división de la propiedad inmobiliaria, además de por planos verticales, también por planos horizontales, derogando el principio de la accesión inmobiliaria.
Elementos personales
A) Concepción unitaria sobre la relación superficiaria. Matices.
Bajo este concepto están reunidas aquellas teorías que asimilan al derecho de superficie con otras instituciones. Así tenemos:
- El derecho de superficie como arrendamiento.
- El derecho de superficie como enfiteusis.
- La superficie como manifestación del dominio dividido.
- El derecho de superficie como usufructo.
- La superficie como propiedad del espacio aéreo.
- La superficie como derecho de propiedad de la edificación con facultad de utilizar el suelo.
B) CONCEPCIONES QUE SEÑALAN LA DUPLICIDAD DE RELACIONES ALREDEDOR DEL DERECHO DE SUPERFICIE. VARIANTES
Las siguientes teorías consideran a la propiedad superficiaria como una de las partes en que puede dividirse horizontalmente el fenómeno superficiario en toda su amplitud:
- Equiparación del derecho de superficie a la servidumbre.
- El superficiario como propietario del suelo.
- El derecho de superficie como usufructo o enfiteusis.
- La relación superficiaria como limitación legal.
C) EL DERECHO DE SUPERFICIE COMO DERECHO REAL AUTÓNOMO Y SUSTANTIVO Se considera como un auténtico derecho de superficie dándole la característica definitoria del mismo: la disociación entre la propiedad del suelo y la fábrica. Así el superficiario tiene un auténtico dominio sobre lo edificado separadamente del dominio del suelo.
Enfiteusis
Contrato y derecho real consistente en la cesión perpetua, o por largo tiempo, del dominio útil de un predio rústico o urbano, mediante el pago de un canon, censo, pensión o rédito anual que se abona al cedente, el cual conserva el dominio directo. Viene a constituir una especie de locación hereditaria, en la cual el enfiteuta y sus herederos conservan la cosa mientras paguen la pensión, canon o censo establecido.
Naturaleza jurídica
El concedente y el superficiario para poder vincularse, en virtud del contrato correspondiente, deben tener la capacidad necesaria para hacerlo. Siendo la constitución del derecho de superficie un negocio de tipo dispositivo, el concedente deberá ser propietario del terreno sobre o bajo la cual se constituirá dicho derecho, tener poder de disposición sobre la misma, y plena capacidad de ejercicio. En cuanto al superficiario, bastará que disponga de capacidad suficiente para contratar, para que se complete el círculo contractual y surja válidamente el derecho de superficie.
Elementos Reales
Entre los elementos reales se encuentran el suelo y la edificación. El objeto básico del derecho de superficie es tener y mantener una edificación de propiedad del superficiario (propiedad superficiaria) en terreno ajeno, sobre o bajo la superficie del mismo, de manera temporal. En cuanto a la edificación, la doctrina coincide en exigir que tenga permanencia; entonces, por ejemplo, no se consideran los casos de quioscos de revistas y periódicos, casetas de baños o de feria, etc.
Derechos y obligaciones del superficiario
El derecho de superficie supone para su titular la posibilidad de tener y mantener por encima del suelo ajeno, o por debajo de él, una edificación. Siendo el derecho de superficie un derecho de naturaleza real, el superficiario se encuentra en aptitud de enajenar y gravar libremente su derecho. Sobre el particular, el artículo 882 del CC establece que no se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita; asimismo, según el artículo 1031 del mismo código, el derecho de superficie es trasmisible, salvo prohibición expresa; en consecuencia, contractualmente no se podrá prohibir enajenar o gravar la edificación, a menos que exista una norma que lo autorice. El ejercicio del derecho de superficie deberá encuadrarse dentro de los términos del título en virtud del cual ha sido constituido. Al respecto, De los Mozos, citado por Arias-Schereiber y Cárdenas, afirma lo siguiente: "[si el derecho de superficie] ha sido constituido para edificar viviendas no puede destinarse para instalaciones industriales y, como en ello va implícita la denegación del principio de accesión, toda extralimitación del superficiario o de sus causahabientes supone una infracción de los términos de la concesión."
Conclusiones
1) En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo constituye sobre éste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre la misma o por debajo de ella. Se trata de un derecho real, enajenable, transmisible por sucesión y temporal (se confiere por un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por la ley).
2) El derecho de superficie constituye propiamente una derogación del principio de accesión. En cuanto a la edificación en terreno ajeno, de acuerdo con las reglas de la accesión, existen dos regímenes teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya sea del propietario del suelo o del invasor. En la accesión nos encontramos ante el supuesto de la edificación en terreno ajeno sin consentimiento, vale decir, no se presenta la comunión de voluntades entre las partes; por tanto, en la accesión estamos ante la ausencia de un acto jurídico; sin embargo, ello no ocurre en el derecho de superficie, pues éste tiene como origen a un acto jurídico.
3) Hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificación; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en terreno ajeno. Entre ambos conceptos se presenta una relación de dependencia, de forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de superficie.
4) El derecho de superficie no puede durar más de noventa y nueve años. Las partes pueden pactar la renovación del derecho de superficie, aun excediendo el total de los noventa y nueve años, y aun antes del vencimiento del plazo, pero observando que a partir de la renovación no haya por delante un plazo mayor a noventa y nueve años. La prórroga no puede perjudicar a terceros que tengan inscriptos derechos que se consolidarían al extinguirse la superficie.
5) En el contrato donde se instituye el derecho de superficie, si las partes contratantes pretendieran ampliar la oponibilidad de la relación fuera de la esfera contractual, deberían inscribir la constitución de este derecho. No obstante, lo anterior no podría aplicarse al caso de predios no registrados, pues en aplicación del artículo 912 del Código Civil, la presunción de propiedad basada en la posesión favorecería al superficiario, en perjuicio del propietario.
6) El supuesto de la destrucción de la propiedad superficiaria puede solucionarse siguiendo el principio de la libertad contractual. No obstante, en caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carácter supletorio de las normas respecto de la voluntad de las partes, se deberá seguir lo dispuesto para el caso de la resolución del contrato por imposibilidad de la prestación, parcial o total, sin culpa o con culpa de alguna de las partes; según corresponda.
7) Producida la extinción del derecho de superficie el principio de accesión recupera toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del suelo.
Fuentes
- Temas de Derechos Reales por: Orlando Rivero Valdés. Aspectos básicos del derecho de propiedad Consultado: 24 de noviembre de 2011.
- Biblioteca Jurídica Consultado: 2 de Diciembre de 2011.
- Boletin de Actualidad de Derecho Civil Consultado: 2 de Diciembre de 2011.
- Término Enfiteusis en Diccionario Jurídico Elemental
