Transacciones de Bienes Raíces
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Transacciones de Bienes Raíces. Regulaciones por leyes federales, la legislación y jurisprudencia estatal. Los requisitos establecidos por las leyes federales generalmente varían considerablemente de un estado a otro.
Sumario
Características
Los corredores de bienes raíces son contratados como representantes de un vendedor para localizar un comprador de la propiedad. El acuerdo puede ser abierto, en el que el corredor gana una comisión solamente después de encontrar a un comprador, o exclusivo, si el corredor es el único agente que tiene derecho a la comisión por encontrar un comprador. En los acuerdos exclusivos, el corredor puede tener derecho a un pago aun en los casos en que el vendedor encuentre el comprador sin su ayuda. Los corredores y vendedores de bienes raíces tienen licencia y están regulados por la ley estatal. Las organizaciones profesionales también pueden establecer pautas adicionales.
La Ley Federal de Igualdad de Acceso a la Vivienda, prohíbe la discriminación en transacciones de bienes raíces por motivos de raza, color, religión, sexo o nacionalidad. El acuerdo de venta entre el comprador y el vendedor de bienes raíces está regulado por los principios generales del derecho contractual. Las leyes sobre fraudes requieren que los contratos de propiedad inmueble se realicen por escrito.
Títulos
En general, los contratos de bienes raíces exigen que el título de propiedad en venta sea comerciable. Esto quiere decir que el vendedor debe poseer prueba del título de la propiedad que está vendiendo, y no deben existir terceras partes con intereses ocultos sobre dicha propiedad. Generalmente, el comprador emplea un abogado o una compañía de seguros de títulos inmobiliarios para investigar que el título de hecho sea comerciable. Las compañías de seguros de títulos inmobiliarios también aseguran al comprador contra las pérdidas causadas por la invalidez del título.
Para aprobar el título, es necesario realizar una escritura con una descripción adecuada del terreno y trasmitir la propiedad. Algunos estados requieren que la escritura se registre oficialmente para establecer la posesión de la propiedad o dar aviso de su transferencia a futuros compradores. El método más común para financiar las transacciones de bienes raíces es a través de una hipoteca.
Tipos de agentes
Agente: Persona autorizada que conduce o tramita negocios por otros. Las leyes que rigen a los bienes raíces especialmente en referencia a los agentes varían considerablemente de estado a estado. Mientras que alguna estandarización sea lograda, es mejor verificar las circunstancias particulares en cada estado.
Agente de bolsa: Persona de negocios independiente que fija unas políticas de despacho de bienes raíces, contrata empleados, determina sus compensaciones y supervisa sus actividades.
Agente del comprador: Agente que representa a los compradores en las transacciones de bienes raíces. Un agente del comprador puede ser remunerado al cierre por el comprador, vendedor o agente de listados bajo el consentimiento de todas las partes.
Agente doble: Agente que representa a ambas partes en una transacción. En la mayoría de los estados los agentes dobles son ilegales y poco éticos sin no tienen el consentimiento escrito tanto del comprador como del vendedor.
Agente de listados : El agente que representa al vendedor.
Agente de ventas: Agente que consigue a un comprador. Un agente de ventas puede representar al comprador o puede ser un sub-agente del vendedor.
Sub-agente: Un vendedor que trabaja para un agente.
Glosario
Amortizar: Pagar una deuda en montos periódicos hasta que el monto total, incluyendo los intereses, sean pagados.
ARM Hipoteca de Tasa de Interés Ajustable: Una técnica de financiación en la que el prestamista aumenta o disminuye la tasa de interés de acuerdo a un índice establecido, tal como los bonos del tesoro a seis meses.
Arras: Un pago parcial del comprador al vendedor como muestra de la buena fe para culminar la transacción.
Avalúo: Una opinión calificada de un grupo sobre el valor de una propiedad. Cargo por Originar un Préstamo. El argo del prestamista por el establecimiento y elaboración de un nuevo préstamo hipotecario. Este es generalmente calculado como un porcentaje del préstamo y puede ser deducible de impuestos.
Casa Adosada: También conocida como casa pareada, que generalmente se refiere a un tipo de morada que tiene dos pisos, con un área habitable y cocina en el primer piso y las habitaciones en el segundo. Las casas adosadas comparten un muro común entre las unidades.
Cierre: El momento en el cual un bien de finca raíz cambia de dueño. Los costos de cierre son tarifas pagadas por los servicios asociados con el cierre de una vivienda tales como los seguros de título, tarifas de estudio, tarifas de registro, traspasos y actas notariales.
Una red computarizada de importantes prestamistas que permite a los agentes iniciar aplicaciones hipotecarias en sus oficinas. El HUD ha aprobado el procedimiento siempre y cuando 1- una completa divulgación de los honorarios sea hecha; 2- múltiples prestamistas sean expuestos en la pantalla del computador para dar a los prestatarios bases de comparación; 3- la tarifa cargada sea un monto en dólares en vez de un porcentaje del préstamo.
Un método para determinar el valor de una propiedad al comparar los precios pagados por propiedades similares.
- Códigos de Ética
Una regularización escrita de conductas éticas adoptada por la asociación nacional de relatores una organización comercial con más de 700,000 miembros representando a todas las ramas de la industria de los bienes raíces.
- Comisión
Compensación pagada a un agente de bienes raíces usualmente pagada por el vendedor por los servicios prestados en relación con las ventas, intercambios o arrendamientos de propiedades.
- Comodidades Características que realzan el valor o deseabilidad de una propiedad.
- Comprador Calificado
Un comprador que ha demostrado capacidad financiera para afrontar el precio inicial de una vivienda. Pre calificar con el prestamista puede acelerar las transacciones de compra de vivienda.
- Condominios
Posesión individual de una porción de una construcción, con áreas comunes compartidas por todos los dueños. Las tarifas de mantenimiento llamadas tasaciones son pagadas a las asociaciones de los condominios para mantener, reparar o mejorar la propiedad.
- Consejo de Ventas Residenciales
Una filial sin ánimo de lucro de la asociación nacional de relatores. El Consejo ganó la Certificación de Especialista en Bienes Raíces Residenciales CRS, para miembros experimentados que han completado un avanzado curso sobre el estudio de los bienes raíces residenciales.
- Contra Oferta
Una oferta con un nuevo precio, términos y condiciones, hecho como respuesta a una oferta anterior rechazada. Una contra oferta da fin a la oferta inicial.
- Cooperativa
Un acuerdo en el cual una corporación constituida por residentes poseen una construcción. El comprador posee un arrendamiento de propiedad más que una propiedad real y un determinado número de acciones en la corporación.
- CRS: Certificado de Especialista en Bienes Raíces Residenciales
Una designación profesional otorgada a experimentados agentes que culminan un curso avanzado sobre el estudio de bienes raíces residenciales y los cuales demuestran habilidades en ventas y producción. Los designados con CRS son miembros del Consejo de Ventas Residenciales, una filial sin ánimo de lucro de la National Association of Realtors.
- Divulgación
Revelar lo que anteriormente era de confidencial. Cualquier afirmación de hecho que es requerida por la ley.
- Dueño Registrado
La persona nombrada en los registros públicos como el dueño de una propiedad o hipoteca.
- Escritura
Un documento legal que trasfiere la posesión de una propiedad de una parte a otra.
- Fannie Mae:Asociación Federal Hipotecaria Nacional.
Fannie Mae compra hipotecas de vivienda actuando como una fuente de fondos para prestamistas de créditos hipotecarios. Esta es una corporación privada cuyas acciones son comercializadas en la Bolsa de Nueva York, que está sujeta a una estricta supervisión por parte del secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de US HUD.
- FHA: Administración Federal de la Vivienda
Una agencia federal establecida para mejorar los estándares y condiciones de vivienda. La FHA provee seguros hipotecarios a instituciones prestatarias aprobadas.
Una corporación establecida por decreto federal para comprar préstamos hipotecarios en el mercado secundario o en el mercado de reventa. Las políticas de Freddie Mac son diseñadas para servir a las necesidades de asociaciones de ahorros y préstamos. Ésta está controlada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de U.S. HUD.
- Garantía
Un compromiso hecho por una persona el garante para garantizar que otra persona el abonador cumplirá a cabalidad una obligación para un tercero el obligado.
- Gravamen
Un cargo reclamado por una parte sobre la propiedad de otra como prenda para el pago de la deuda.
- Hipoteca
Un documento legal pignorando la propiedad como garantía por el pago de la deuda.
- HUD Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de U.S.
Un departamento federal activo en una gran variedad de programas nacionales de vivienda entre los que se incluyen la renovación urbana y la vivienda pública.
- Inspección
Un examen de una propiedad por parte del comprador, agente, compañía de seguros de título o cualquier otra parte interesadas.
- La Ley Federal de Equidad de Vivienda
Hace referencia al Título VIII de la Ley de Derechos Civiles, y estipula que la discriminación de raza, color, sexo, estatus familiar, minusvalía, religión u origen es ilegal en lo relacionado con la venta o alquiler de la mayoría de los lugares de residencia.
- Listado
Un acuerdo escrito entre un propietario y un agente inmobiliario autorizando al corredor a encontrar a un comprador.
- Listado de Derechos Exclusivos de Ventas
Un acuerde escrito entre un agente y el propietario de una propiedad en el que se enuncia que el propietario le pagará una comisión al agente si la propiedad es vendida durante un periodo de tiempo específico sea o no sea, el agente, responsable de la venta.
- Listado Exclusivo
Un acuerdo escrito en el cual el vendedor designa a solo un agente para comercializar la propiedad por un periodo de tiempo específico. Si el propietario vende la propiedad por su cuenta, él no tiene que pagar comisión.
- Mejoras
Adiciones cuya intención es mejorar el valor de una propiedad.
- MLS :Servicio de Listado Múltiple
Un medio con el que los agentes son informados sobre las propiedades a la venta ofrecidas por otro agente.
- National Association of Realtors
Una organización comercial más de 700,000 miembros de todas las ramas de la industria de los bienes raíces. Los miembros se rigen por un estricto Código de Ética el cual gobierna sus conductas.
- Oferta
Una propuesta para comprar una propiedad bajo un precio y términos específicos.
- Pago Inicial
Un porcentaje del precio de compra que el comprador paga en efectivo.
- Plica
El cierre de una transacción de bienes raíces a través de un tercero neutro el cual guarda fondos y/o documentos para entregar después de que sean cumplidas unas condiciones específicas.
- Plusvalía
La diferencia entre el valor en el mercado actual de una propiedad y el valor de declaración como una porción sin pagar de una hipoteca que está en contra.
- Préstamo Convencional
Un préstamo de tasa y término fijo que no es garantizado por el gobierno.
- Préstamo VA
Un préstamo garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de U.S. los préstamos VA son hechos a honorables veteranos destituidos o a las viudas o viudos que no se han vuelto a casar. Estos préstamos requieren un pago mínimo o ninguno pago y ofrecen las más bajas tasas de interés.
- El Principal
El monto de dinero sobre el cual el interés es pagado.
- Puntos
Un cargo pagado una sola vez al prestamista por emitir un préstamo. Cada punto es igual a un porcentaje del monto del préstamo y es usado para obtener ingresos además de la tasa de interés.
- Relator
Un nombre comercial registrado que solo puede ser usado por miembros de la ational Association of Realtors, una organización comercial más de 700,000 miembros de todas las ramas de la industria de los bienes raíces. Los relatores están regidos por un estricto Código de Ética el cual gobierna sus conductas.
- Refinanciar
Obtener un nuevo préstamo para amortizar un préstamo existente. La refinanciación en una práctica muy popular cuando las tasas de interés caen.
- Repaso
Inspección final de una propiedad antes de que ésta cambie de dueños.
- Revisión de Título
Una evaluación de los registros públicos para determinar si el actual título es claro o tiene defectos.
- Seguro de Hipotecas
Un plan de seguros que protege al prestamista si el prestatario no restituye el pago de la deuda. El seguro de hipotecas es requerido cuando el comprador de una vivienda hace un pago inicial de menos del 20% al momento de la compra. El seguro de hipotecas privado PMI cubre prestamos convencionales termino fijo, tasa fija La Administración de Vivienda Federal carga un contrato de seguro de hipotecas MIP en los préstamos FHA.
- Seguro de Título
Una póliza de seguros que protege contra pérdidas que se originan a causa de títulos defectuosos ya sean falsificados o mal archivados.
- Tasación
Una valoración oficial de las propiedades para propósitos tributarios. Los pagos hechos por propietarios de cooperativas o condominios para las cuotas de los gastos de mantenimiento de las construcciones.
- Título
Propiedad legal de una propiedad.
- Valor de Mercado
El precio con el que una propiedad se establece en el mercado abierto.
- VA: Administración de Veteranos.
Una agencia federal diseñada para ayudar a los veteranos a ingresar al mercado de vivienda.
- Valorización
Un incremento en valor.
- Vivienda Abierta
El normal ejercicio de bienes raíces de mostrar al público viviendas A La Venta durante horas establecidas.
Deberes
Un coordinador de transacción de bienes raíces recibe un contrato de compraventa ratificado por un agente, se abre el almacenamiento y le facilitará el fideicomiso o funcionario de título con la información necesaria para iniciar el proceso de gestión de archivos. El coordinador de la operación inmobiliaria se encarga de la retirada del depósito de dinero inicial. Además, el coordinador de transacciones de bienes raíces envía el agente que ayudó a toda la información adicional necesaria requerida por la ley.
- Plazos y fechas
Coordinadores de transacción son los responsables de crear calendarios para fechas importantes como los plazos para préstamos y el control de las extracciones de emergencia. Unos días antes de la fecha límite, el coordinador de transacciones de bienes raíces llamadas o correo electrónico un recordatorio para el agente de bienes raíces, para que se cumplan todas las responsabilidades. A veces, un coordinador de transacciones de bienes raíces para pedir una declaración de divulgación de riesgos naturales en nombre del vendedor o programas de una inspección de la casa para un comprador.
